Kaufpreis bleibt Kaufpreis – auch beim Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB

Kaufvertragsverhandlungen bei Asset Deals drehen sich meist um die großen Themen wie Fälligkeitsvoraussetzungen, Kaufpreisanpassung, Garantien etc. Lediglich, wenn es um vertragliche Rücktrittsrechte geht, wird ein oftmals unterschätztes Thema kurz gestreift: Die Folgen der Ausübung eines Teil-Vorkaufsrechts durch Dritte.

Dabei hat gerade dieser Fall nicht erst seit der Stärkung der Vorkaufsrechte durch das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Jahr 2021 erhebliche Auswirkungen für beide Vertragsparteien: Der Käufer ist an einen Kaufvertrag gebunden, der sich aber nicht mehr auf das erhoffte Gesamtgrundstück bezieht. Und der Verkäufer sieht sich teilweise Diskussionen mit der Gemeinde über den Kaufpreis für die Teilfläche ausgesetzt, hinsichtlich der das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. So geschehen in einem Fall in Niedersachsen, über den das Bundesverwaltungsgericht (Urt. v. 09.11.2023, Az: 4 C 2.22) in einem gerade veröffentlichten Beschluss zu entscheiden hatte. Dort hatte eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht hinsichtlich einer Teilfläche eines als Gesamtpaket veräußerten Grundstücks entsprechend § 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt. Der ursprüngliche Kaufvertrag sah einen (wohl verkehrswertgerechten) Gesamtkaufpreis ohne genauere Herleitung vor. Die Gemeinde erließ hierauf einen Verwaltungsakt, in dem sie nicht nur das Vorkaufsrecht ausübte, sondern auch den Kaufpreis für die Vorkaufsfläche zu einem von der Gemeinde bestimmten, neuen Wert festsetzte, der in keinem Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufpreis stand. Das Bundesverwaltungsgericht entschied hierzu durch Beschluss, dass die Gemeinde bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB grundsätzlich nicht bessergestellt ist als private Vorkaufsberechtigte und damit auch an den vertraglich vereinbarten Kaufpreis gebunden ist. Sofern dabei lediglich ein Gesamtkaufpreis im Ursprungsvertrag ausgewiesen ist, was mehrheitlich der Fall sein wird, ist der auf die Teilfläche entfallende Kaufpreis nach § 467 Satz 1 BGB sowie den Bestimmungsfaktoren des Bundesgerichtshofs zu ermitteln.

Eine positive Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, die abermals bestätigt, dass die vertraglichen Bedingungen bei Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich nicht in einem Subordinationsverhältnis neu festgelegt werden können. Die Gemeinde ist an marktgerechte Vereinbarungen der ursprünglichen Parteien gebunden und muss sich genau in diesem Rahmen bei der Ausübung und Abwicklung des Vorkaufsrechts bewegen.

Auf der Strecke bleibt hingegen der ursprüngliche Käufer, wenn er die Rücktrittsbedingungen bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht genau geprüft bzw. verhandelt hat. Daher ist es für den Käufer vor Vertragsschluss von erheblicher Bedeutung genau zu definieren, ab welcher Fläche die geplante Nutzung des Kaufgrundstücks nicht mehr wirtschaftlich ist. Unbestimmte Rechtsbegriffe helfen hier oft nicht weiter.